主打剛需 做好品牌
2011.05.04
總經理劉光金談三正地產布局鳳崗
繼2011年底拿下鳳崗雁田村地塊之后，再次出手鳳崗，4月9日上午，經過79輪網上競價，三正地產成功拍得商住綜合用地一塊。短時間內，兩次出手購買鳳崗地塊，引發社會關注。對此，三正地產總經理劉光金就布局鳳崗接受媒體采訪。
做好品牌，對社會、對項目、對自己負責
記者：與4家房地產開發企業經過79輪競拍、競價，拿下了位于鳳崗鎮永盛北路東側地塊，三正地產為什么對這個地塊如此志在必得？
劉光金：三正地產的行事一貫堅持穩健的原則，為什么會以這樣一個價位拍下這塊地，主要基于幾個方面的考慮：
第一，三正進軍鳳崗之后先后開發了三正臥龍山、財富新地商廈及財富新地花園，這些是鳳崗鎮“一河兩岸”工程主要的項目。打造“一河兩岸”工程，花費了三正地產及鳳崗政府很多的心血。而這塊地是與三正臥龍山花園地塊連在一起的，因此我們就希望這個項目的發展能夠與臥龍山花園以及整個“一河兩岸”工程的風格、品質、品位基本一致。本著對社會、對項目、對自己負責的精神，一開始我們就希望盡可能爭取把這塊地拿到。
第二，我們對這塊地、對這個項目的前景充滿信心。首先，這個地塊與臥龍山連成一體，而“臥龍山”品牌在鳳崗是大家所熟悉的品牌，甚至在周邊地區也具有比較高的知名度。同時，地塊位于“一河兩岸”城市景觀帶中心，能夠享受到鳳崗城市建設帶來的增值效應。此外，周邊商業、學校、醫院等各個方面的配套都已經逐漸完善起來，所以它是一塊配套十分完善的地塊。
第三，這塊地的拿地成本，從目前來看，創下了居住項目新高，但是我們對銷售形勢心里有底，我們相信鳳崗及周邊市場需求能夠對項目將來的定價形成有力支撐。
記者：該地塊主打什么產品？什么時候推出？價格預期是多少？
劉光金：我們會以最快的速度完成項目開發，預計將于2013年推向市場。目前沒有做正式的項目規劃，預計將以90㎡左右的剛需產品為主，兼顧120~180㎡改善型產品，以更好地滿足深圳市場。同時，也可能會適當地做一些低密度、低容積率住宅產品，來滿足部分客戶的改善性需求。
按照土地成交價來看，該地塊樓面地價為3087元/㎡，創近兩年居住地產的地價新高。這塊地的樓面地價略低于臥龍山，但是考慮了各方面成本上漲因素之后，將來售價應該會比臥龍山略高。目前，鳳崗房價在7000~9000元/平方之間，這是一個比較合理的價位。兩相對應來看，開發這個項目可能只有微利，甚至是保本。但是保本我們也要開發好這個項目，因為我們主要的目的是打造一個品牌。進駐鳳崗市場6年，三正地產在以前的項目開發中已經取得了比較好的品牌認同度也贏得了消費者的口碑，我們希望將這些延續下去。
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主打剛需，深耕鳳崗開拓深圳
記者：受益于深圳購買力的外溢，塘廈、松山湖等東莞鎮區的房地產日益升溫，而臨近的鳳崗，受關注程度相對小很多。三正地產總部在塘廈，卻把鳳崗作為主站場，地產接連拿下兩個地塊，是否對鳳崗房地產前景看好？
劉光金：因為鳳崗深入深圳版圖之中，東、南、西三面均皆是深圳地界，接駁橫崗、布吉、平湖、觀瀾等地，距離深圳中心區域也不到半小時車程。相比于其他鎮區，鳳崗為深圳剛需進入具有更為有利的地理和交通優勢。
前兩年，三正地產在土地市場上的沒有動作，是因為整個中國房地產市場動蕩，并存在一定的水分和泡沫，我們不愿參加那種非理性的競爭。去年開始，房地產市場開始回歸理性，三正地產開始發力，以求得新一輪的發展。去年12月，今年4月，三正地產在鳳崗拿了兩塊地，后續我們仍然將在土地市場有所動作。之所以積極拿地，是因為我們發現有相當一部分剛性需求從深圳涌入鳳崗，三正地產考慮為更多的深圳人提供有品質的剛需產品。
未來，三正地產的發展將立足于東莞，只要有適合的項目，我們都會去關注。重點東莞城區、鳳崗兩個區域；并且優先在鳳崗拿地，從市場來看，我們主要做深圳市場，同時兼顧東莞本地市場。
去年以前，來東莞買房的人以投資為主，從去年底開始自住性購房則開始增多。而目前鳳崗的樓市價位，正好與深圳的樓市價位形成階梯銜接。比如說深圳市區目前的樓盤均價20000~30000元/㎡，甚至30000~40000元/㎡，關外的均價則是10000~20000元/㎡，而鳳崗目前的均價僅為7000~8000元/㎡，正好就形成了階梯狀層級。將來深圳關內房價大幅回調的趨勢尚不明顯，關外到13000~14000元元/㎡之后，繼續下調的空間不大。而鳳崗能夠提供8000~10000元/㎡的住宅產品，這對于深圳人來說具有很大的吸引力。隨著鳳崗區域內道路交通的改善，特別是高速及地鐵的開通，來深圳剛需進鳳崗的趨勢將會更加明顯，所以我們對鳳崗樓市是很有信心的。
記者：7000~8000元/㎡的均價對深圳的人具有吸引力，但是據統計鳳崗未來潛在的供應面積超過100萬平方米，相比2010年、2011年年均31萬平方米吸納量，未來整個行業的競爭會更加激烈，面對這么大的供應量與競爭，怎樣才能更加吸引深圳的客戶呢？
劉光金：要想贏得市場，關鍵還是樓盤本身。首先是項目地段，其次是樓盤品質。地段好、品質好就不愁賣。
從深圳人可以選擇的周邊市場來看，惠州市場由于交通比較遠，可能現在不具備東莞市場，尤其是塘廈、鳳崗市場所具備的條件，鑒于惠州目前樓盤的空置率，包括一些投資客投資以后賣不出去的現狀來看，如果我是深圳客的話，還是優先選擇在東莞投資。
很多深圳人在離深圳半個小時車程的范圍內買樓，我覺得還是比較理性的。可以算一筆賬，比如在鳳崗8000元/㎡買的樓，90平米的房子總價70多萬就買到了，但要是在深圳買90平米的房子，那需要的總價就是一個很大的數字了。
深圳的金融業非常發達，一般而言金融業發達的城市，白領一族就很多，白領當中青年人也很多，很自然結婚需求以及改善性需求就非常旺盛。就深圳市場的需求而言，就算鳳崗有100多萬平米的量，也只是很微乎其微的一部分。鳳崗市場不在于是100萬平方米，還是200萬平方米，關鍵在于鳳崗和深圳交通的銜接，這是一個很關鍵的問題。應該說在這兩三年之內，它的交通銜接好了以后，在鳳崗來講，無論提供100萬平米還是200萬平米，都不會有太激烈的競爭。
鳳崗應該向深圳提供什么樣樓盤最能夠滿足深圳市場呢？我覺得還是提供兩方面，一是剛性需求，二是改善性住房。這兩個產品當中，以剛性需求為主，尤其是為深圳的年輕人提供住房，這一點是將來鳳崗地產商主要的一個市場供應方向。因此，在項目開發上，我們會偏向于剛需產品，該做的都要做好，要把產品的價值做好做足，把公司的品牌做好。
記者：在當前市場環境中，三正地產的發展策略會有怎樣的調整？
劉光金：以前，我們是全面兼顧的，獨棟別墅、聯排別墅、疊加別墅、大戶型洋房、中小戶型洋房等，門類齊全，既有自住產品，也有投資型產品。我們從今年開始調整策略，以后的房子主要滿足人的居住需求，而不是投資，我們以后主要開發剛需產品，可能有70%的產品是中小戶型。明年入市的兩個項目大部分可能是90平方米左右的中小戶型，也兼有少量大戶型或聯排別墅。
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